Выселяют из арендованного жилья в Таиланде: что делать?

Выселяют из арендованного жилья в Таиланде: что делать?

Ситуация, когда арендодатель пытается преждевременно нарушить условия договора арнеды по личным мотивам или жильё продают за долги во время действия контракта, в Таиланде не редкость. Особенно если дом или квартира были куплены в кредит, а владелец перестал платить банку.

В результате жильё продаётся с аукциона, появляется новый собственник — и он требует освободить дом раньше окончания договора аренды. Или собственник продаёт дом/квартиру по собственному желанию в момент действия договора, нарушая его условия (ели они прописаны в договоре). 

Разберём, какие права есть у арендатора и что делать на практике.

Может ли новый владелец выгнать арендатора?

Короткий ответ: нет, не может — без суда.

Даже если:

– дом продан с аукциона;
– старый владелец больше не собственник;
– договор аренды не зарегистрирован в Land Office.

Самовольное выселение в Таиланде незаконно.

Новый владелец обязан обращаться в суд.
До решения суда арендатор имеет право продолжать проживание.

Это же подтверждено практикой: полиция в таких случаях говорит — «выселение возможно только по решению суда».

Что влияет на позицию арендатора

1. Регистрация договора

Если договор зарегистрирован в Land Office (обычно для контрактов 3+ года):

• он обязателен для нового собственника
• новый владелец обязан соблюдать срок аренды

Если договор не зарегистрирован — новый владелец может оспаривать его только через суд

2. Наличие ребёнка

В Таиланде:

– суды негативно относятся к резкому выселению семей с детьми;
– это считается социально чувствительным делом;
– особенно если арендатор платит и не нарушает договор.

Это важный психологический и юридический фактор.

3. Отсутствие документов у новых владельцев

Пока Chanote (право собственности) не переоформлен:

1. Новые владельцы — не собственники, не сторона договора и не имеют права диктовать условия

2. Даже когда они получат документы и если договор не зарегистрирован Land Office — они могут:
   ✔️ подать в суд
   ❌ но НЕ могут просто прийти и выселить (даже с полицией)

Суд по подобным делам длится минимум: 2–6 месяцев, а часто дольше.

Что делать арендатору: пошагово

1. Не съезжать добровольно

Пока нет:

– решения суда

– официального судебного уведомления

Арендатор имеет право жить в доме.

2. Продолжать платить аренду

Очень важно:

– платить по договору

– сохранять чеки

– не платить новым хозяевам до решения суда и без дополнительного (нового) договора

– не платить наличкой без квитанций

Потому что, новые владельцы могут сказать, что арендатор не платит за аренду, а — это уже основание для выселения!

Если старый владелец пропал — платить через:

– юриста, с отчётом в полиции по месту действия договора

– депозитный счёт, с фиксацией платежа

Через полицию (Police Report)

Применяется, если:

• старый арендодатель пропал
• не принимает деньги
• новые владельцы говорят «не плати ему»

Порядок действий:

1. Идёте в полицейский участок (Police Station) по району дома.

2. Говорите (можно с переводчиком):

«I have a rental contract.
The owner disappeared / refuses to take rent.
I want to pay, but I don’t know to whom.
I want to make a police report.»

(У меня есть контракт аренды, владелец исчез/не принимает деньги, я хочу платить официально.)

3. Полиция:

• делает บันทึกประจำวัน (police daily report)

• фиксирует, что:

  • у тебя есть контракт

  • ты не уклоняешься от оплаты

  • ты готов платить

4. Ты кладёшь деньги:

• либо на депозит в участке (редко)
• либо держишь деньги у себя, но с полицейской бумагой (отчётом). Это бумага = защита в суде:

«Я не нарушал контракт, я пытался платить»

Через юриста (ESCROW / TRUST ACCOUNT)

Это самый правильный вариант.

1. Идёте к property lawyer (любой юрист по недвижимости)

2. Говорите:

«I want to deposit my rent to escrow,
because the ownership is disputed.»

(Хочу платить аренду на депозит юриста, так как идёт спор о владельце.)

3. Юрист:

• открывает trust account
• даёт реквизиты
• заключает с тобой короткий договор

4. Ты платишь туда аренду каждый месяц

5. Деньги:

• не твои
• не новых владельцев
• не старой хозяйки (лежат у юриста)

Далее суд решает кому отдать деньги

Стоитимость (ESCROW / TRUST ACCOUNT) обычно:

• 1–3 тыс бат за открытие + небольшой процент за оказание услуги

Нельзя прекращать оплату — это даст повод для выселения как нарушителя!

3. Письменно уведомить новых владельцев

Направить уведомление:

«У меня действующий договор аренды до (дата).
Я выполняю условия договора.
Выселение возможно только по решению суда.»

Это:

• фиксирует позицию
• важно для суда, чтобы показать, что арендатор не отказывается платить
   

4. Подготовить документы

Собрать:

• договор аренды
• подтверждения оплат
• паспорт и визу
• police report (если был визит в полицию)
• переписку с владельцами

С перечисленными документами пойти к юристу (property lawyer) и проконсультароваться 

5. Рассмотреть компенсацию за досрочный выезд

На практике часто применяется схема: cash for keys — «деньги за ключи».

Арендатор соглашается съехать раньше в обмен на:

• возврат депозита
• плату переезда
• компенсации за оставшееся количество месяцев аренды по договору

Юридически арендатор может не съезжать, но экономически иногда выгоднее договориться.

Чего не имеют права делать новые владельцы

• менять замки
• отключать свет и воду
• выносить вещи
• приходить с охраной
• угрожать

В Таиланде — это уголовная ответственность.

При попытках вышеперечисленных действий следует:

• всё фиксировать на фото и видео
• сразу обращаться в полицию

Подробно ознакомиться с представленной информацией, в удобном формате, с гаджета - можно скачав и установив приложение ПхуектON на девайс

App Store

Play Market

RuStore

Важный момент про пункты договора

Если в договоре указано:

• дом может быть продан
• но договор сохраняет силу

⚠️ это реально работает только при регистрации в Land Office

Если договор не зарегистрирован:

• это аргумент в переговорах
• но слабый аргумент в суде

Вывод

Арендатора:

• нельзя выселить без постановления суда или окончания срока действия договора

Что делать в итоге?

• жить до решения суда по условиям договора
• получить компенсацию за досрочный выезд и переезжать в новое жильё (как выбрать новое жильё)

FAQ

Можно ли выселить арендатора без суда?

Нет. Выселение возможно только по решению суда.

Что делать, если меняют замки?

Это незаконно. Нужно обращаться в полицию.

Нужно ли продолжать платить аренду?

Да, иначе арендатор сам нарушает договор.

Можно ли получить деньги за досрочный выезд?

Да, часто договариваются о компенсации.

CTA

Если вы оказались в подобной ситуации в Таиланде — не съезжайте под давлением и не подписывайте документы без консультации.

• Обратитесь к юристу по недвижимости
• Зафиксируйте своё проживание
• Защитите свои права законно